Familienheim verschenken, verkaufen oder vererben?

Kategorie: Erben & vererben

Der Verkauf eines Immobilienheims kann steuerlich sinnvoller sein als eine Schenkung oder Vererbung. Freibeträge bleiben erhalten. Der Marktwert der Immobilie bleibt ohne Auswirkung. Es besteht keine Selbstnutzungspflicht bei lebzeitiger Schenkung an den Ehegatten.

Die Familienheimbefreiung spielt im Steuerrecht eine wesentliche Rolle. Welche Vorteile sind damit verbunden:

• Freibeträge bleiben erhalten: Beispielsweise 400.000 EUR für jedes Kind können so durch Übertragung anderer Wertgegenstände (beispielsweise Wertpapiere oder Barvermögen) verbraucht werden.

• Ein Immobilien-Boom bleibt ohne Auswirkung: Der Verkehrswert einer Immobilie ist nicht maßgebend. Luxus-Villen oder wertvolle Eigentumswohnungen können zu 100 % steuerfrei verschenkt bzw. vererbt werden.

• Es besteht keine Selbstnutzungs-Pflicht bei lebzeitiger Schenkung an den Ehegatten.

Vererben und verschenken: Familienheimbefreiung gemäß § 13 Erbschaftssteuergesetz

Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz begünstigt unentgeltliche Immobilienübertragungen durch den einen Ehegatten auf den anderen Ehegatten oder auf die Kinder. Dadurch kann die Steuerbefreiung durch keinen anderen Erwerber (evtl. Eltern und Geschwister) in Anspruch genommen werden.

Von dem Rechtsanspruch erfasst werden:

• § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG begünstigt die lebzeitige Übertragung zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern.

• § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG regelt den Ehegattenerwerb bei einem Erbfall. Steuerfreiheit tritt dann ein, wenn der Erblasser die Immobilie zu eigenen Wohnzecken genutzt hat. Wenn zwingende Gründe einer Selbstnutzung entgegenstehen, bleibt die Steuerbefreiung grundsätzlich bestehen.

• § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG stellt den Familienheimerwerb im Erbfall durch Kinder von der Erbschaftssteuer frei. Dabei ist eine Wohnflächenbegrenzung auf 200 qm pro Erwerber zu beachten – darüber hinaus erfolgt eine anteilige Steuerbefreiung.

Diese beiden Befreiungen bei Erwerb im Erbfall stehen im Gegensatz zum lebzeitigen Erwerb unter einem Nachversteuerungsvorbehalt. Die Steuerbefreiung entfällt mit Wirkung für die Vergangenheit vollständig, wenn der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aufgibt. Wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar ist – weil zwingende Hinderungs-gründe vorliegen – bleibt die Steuerfreiheit bestehen.

Achtung: 

Ist eine räumliche Veränderung nach dem Tod eines Ehegatten geplant, empfiehlt sich im Hinblick auf eine potenzielle Nachversteuerung bereits eine lebzeitige Übertragung des Familienheims.

Übertragen werden kann stets nur jeweils ein – im Inland oder im EU/EWR-Ausland bebautes – Grundstück; allerdings können im Zeitablauf auch mehrere Familienheime nacheinander übertragen werden (z. B. bei nachweislichem Verlegen des familiären Lebensmittelpunkts). Zweit- und Wochenendwohnungen sind grundsätzlich nicht begünstigt.

Innerhalb der Wohnung ist eine Nutzung zu anderen Zwecken (z. B. als Arbeitszimmer) unschädlich, wenn dieser Nutzung eine untergeordnete Bedeutung beizumessen ist. Auch Garagen und sonstige Nebenräume werden einbezogen.

Enge steuerrechtliche Rahmenbedingungen und strenge Regelungen sorgen aber für ein erhöhtes Steuerrisiko, welches im Rahmen der Nachfolgeplanung zu berücksichtigen ist.

Während zwischen Ehegatten auch eine Familienheim-Schenkung geduldet wird, würde eine Zuwendung an Kinder zu Lebzeiten Freibeträge aufzehren und unter Umständen Schenkungssteuer auslösen. Gerade vor dem Hintergrund höher bewerteter Immobilien infolge geänderter Steuergesetze (zuletzt mit dem Jahressteuergesetz 2022) sollte ein möglicher Verkauf der Immobilie an die Kinder geprüft werden.

Gestaltung durch Nießbrauch:

Durch Schenkung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt reduziert sich die steuerliche Bemessungsgrundlage. Diese Wertreduzierung erfolgt regelmäßig durch den Kapitalwert, der im Falle eines lebenslangen Nießbrauchs maßgebend vom Alter des Nießbrauchsberechtigten abhängt. Bei dieser Gestaltung ist vorher fachlicher Rat einzuholen.

Verkauf des Familienheims an die Kinder

Eine entgeltliche Immobilienübertragung kann unter bestimmten Voraussetzungen weitestgehend steuerneutral erfolgen. Nach § 3 Nr. 6 GrEStG unterliegt der Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer; erbschaftssteuerliche Freibeträge im Sinne von § 16 Einkommensteuergesetz sind ebenfalls nicht zu beachten. Schließlich wäre bei voran-gegangener ununterbrochener dreijähriger Eigennutzung selbst innerhalb der zehn-jährigen Spekulationsfrist kein privates Veräußerungsgeschäft nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz anzunehmen.

Auf Käuferseite kommt es zur Schaffung neuer Abschreibungsgrundlagen (genannt „AfA-Step-Up“)– damit verlängert sich der steuerliche Abschreibungszeitraum auch bei älteren Immobilien deutlich. Zudem werden zukünftige Wertsteigerungen direkt auf Ebene der Kinder generiert. Insofern der Verkauf gegen ein Verkäuferdarlehen erfolgt, lässt sich die Transaktion ferner liquiditätsschonend umsetzen.

Steuerliche Vorteile ergeben sich sodann im Rahmen einer zukünftigen Vermietung; bspw. fremdüblich an die übertragenden Eltern oder fremde Dritte. Insbesondere durch die mangels Anwendung der Fußstapfentheorie des § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV, entstandenen Gebäude-AfA-Beträge oder anfallende Schuldzinsen ergeben sich über-schussmindernde Effekte.

Schließlich besteht sodann kein Nachversteuerungsrisiko. Eine obligatorische Übertragung auf diejenige Person, welche das Objekt auch zu eigenen Wohnzwecken nutzen möchte und kann, ist nicht zwingend notwendig.

Hinweis: 

Bei bereits vermieteten Immobilien kann gemäß § 13d ErbStG bei unentgeltlichen Übertragungen eine teilweise Steuerbefreiung in Höhe von 10 % in Anspruch genommen werden, sofern es sich um Wohnimmobilien handelt.

Absicherungen durch Rückforderungs- bzw. Widerrufsrechte

Sowohl bei der Schenkung als auch beim Verkauf des Familienheims, ist es üblich, dass der Übertragende sich Rückforderungs- oder Widerrufsrechte vorbehält. Für den Fall des Eintritts verschiedener Rückforderungsgründe besteht mithin das Recht, die Schenkung bzw. den Verkauf rückabzuwickeln und so das Familienheim zurückzuerhalten.

Hinweis: 

Im Fall der Schenkung ist darauf zu achten, dass der Schenker keinen Einfluss auf den Eintritt der Ereignisse haben darf, die zur Rückforderung berechtigen. Sonst liegt ein freies Widerrufsrecht vor und die Schenkung wird steuerlich nicht anerkannt.

Ein klassischer Rückforderungsgründe bei der Schenkung des Familienheims an den Ehegatten ist z. B. die Stellung eines Scheidungsantrags durch den beschenkten Ehegatten. Wird das Familienheim an die Kinder übertragen, wird regelmäßig für deren Vorversterben die Rückforderung vorgesehen. So wird insbesondere verhindert, dass das Familienheim im Wege der Erbfolge (zum Teil) an den Ehepartner des vorverstorbenen Kindes fällt und somit nicht innerhalb des „Stammes“ weitergeben werden kann. Es sind aber auch etliche weitere Rückforderungsszenarien denkbar. Im Rahmen der Rückforderungs- bzw. Widerrufsrechte erfolgt so eine Absicherung bestimmter emotionaler Themen des Übertragenden, da die Schenkung bzw. der Verkauf in solchen Situationen rückgängig gemacht werden kann.

Wichtig: 

Treten die für die Rückforderung erforderlichen Bedingungen ein und kommt es in der Folge zur tatsächlichen Herausgabe des Familienheims, so erlischt eine bei der Schenkung an die Kinder ggf. entstandene Schenkungsteuer gem. § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG mit Wirkung für die Vergangenheit.

Mit der lightzins eG kooperierende Steuerfachleute beantworten gerne Ihre Fragen zu Ihrer geplanten Immobilienübertragung oder zur Gestaltung Ihrer Vermögensnachfolge.

Es werden maßgeschneiderte Lösungen für jede individuelle Situation entwickelt. Wir freuen uns auf Ihre Terminvereinbarung.

Über den Autor

Klaus Dieter Girnt

Vorstand der lightzins eG

Klaus Dieter Girnt setzt sich seit mehr als 30 Jahren dafür ein, dass Menschen im Alter Ihren Lebensstil beibehalten können und alle Möglichkeiten nutzen, um ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse bestmöglich abzusichern. Girnt ist u.a. Dozent bei der VHS Bochum, Berufs-Nachlasspfleger (DVEV), Testamentsvollstrecker (DVEV), Bafa- und KfW-akkreditiert und Gründungsmitglied der lightzins eG.